Uso do Salão de Festa por Inadimplente
O uso das áreas de uso exclusivo por Inadimplentes é um assunto polêmico.
Muitos condomínio colocam em suas Convenções, Regimento Interno e deliberam em assembléia a proibição da reserva e/ou locação desses espaços.
Porém precisamos entender que a inadimplência das taxas ordinárias (que são destinadas ao rateio das despesas de uso comum) é diferente da inadimplência da taxa de locação dos espaços de uso exclusivo (que possui taxas de locações exclusiva que deveria ser utilizada para cobrir o custo pelo tempo locação do espaço). Ou seja são taxas com objetivos diferentes.
Dessa forma não é recomendado que inadimplentes de taxas ordinaria seja proibido de locar os espaços de uso exclusivo, uma vez que o ideal é que as chaves desse local só seja entregue após a comprovação do pagamento da taxa de locação.
É importante lembrar que o Novo Código Civil em seu artigo 1.336 paragrado primeiro define a forma de cobrança e penalidade do inadimplente.
Logo o devedor não pode ser punido duas vezes e nesse caso, além dos juros, multa correção monetária previsto em lei, eles ficariam impedidos de utilizar as áreas
Lembramos também que a proibição, pode também dar um problema para o condominio com ação por danos morais.
A lei já prevê, claramente, a penalidade a ser aplicada nos pagamentos com atraso: Juros convencionados (há decisão de tribunal autorizando cobrar juros de 10% ao mês, por estar na convenção). Se não convencionados 1% ao mês mais multa de até 2%. É isso e mais correção monetária, despesas judiciais, honorários de advogado, etc., se for o caso.
Vou lhe dizer mais: você jamais poderá impedir que o condômino inadimplente possa entrar e usar a sua unidade exclusiva – apartamento, casa, loja devido ao Direito de propriedade previsto no artigo 5 inciso XXII da Constituição Federal.
A fração ideal, que consta nas matrículas de todas as unidades do condomínio, representam nada mais nada menos que o percentual correspondente a cada uma, no solo e demais partes comuns, onde estão o salão de festas, churrasqueiras, piscinas, etc.
Assim, como é que você vai proibir o inadimplente de usar o que é seu, mesmo em parte?
Não é aconselhável a proibição do uso das áreas comuns pelos inadimplentes, já que o condomínio possui os meios legais para fazer a cobrança, “meios idôneos e eficazes – de coercibilidade, de garantia e de cobrança, a fim de promover seu integral cumprimento, como visto, de interesse de todos os condôminos”. Esse trecho reflete o entendimento do STJ, portanto não é razoável que o condomínio, mesmo com aprovação em assembleia ou no regimento estabeleça tal proibição, aplicando sanções diversas da prevista no Código Civil, o qual impõe penalidades pecuniárias, compromete o direito de propriedade, não só isso, tal posição vai de encontro ao princípio da dignidade humana.
Fonte: RECURSO ESPECIAL Nº 1.564.030 – MG (2015/0270309-0)
Veja artigos que foram utilizado como base desse post: